最危險的房子,露出冰山一角!

今天(5月15日)上午,統計局公佈了1到4月規模以上增加值、固定資產投資、房地產投資、消費等方面的數據。這對於判斷當前經濟形勢,有重要的幫助。

如果用一句話來概括,當前的經濟形勢是:樓市仍然高歌猛進,成為支撐經濟的重要力量;制造業、消費、能源等,則出現了回落跡象。

上圖是“規模以上工業增加值”的同比增速,可以看出在4月出現了顯著的拐點。統計局解釋說,這跟“稅改落地前的企業提前備貨”有關。

上圖是“固定資產投資”增速,同比增速從上個月的6.3%回落到了6.1%。可見,央行在4月的“輕踩剎車”產生了立竿見影的效果。中國是投資拉動型經濟,投資增速長期低於GDP增速,會帶來持續的穩增長壓力。

上圖是“社會消費品零售總額”的增長情況,也在4月出現了拐點。

上圖是發電量的增長情況,4月同比增速為3.8%,也低於GDP增速。

上圖是前兩天統計局公佈的“制造業采購經理人指數”,也是回落的。但沒有跌破50點這個榮枯線。

在主要經濟指標都回落,而且普遍低於GDP增速的時候,樓市裡除了賣地收入外,多數指標都“高歌猛進”。

上圖是“房地產投資增速”,創出了近期的新高11.9%,幾乎是GDP增速的兩倍。

房屋銷售額的同比增速,也迅速反彈到了8.1%,超過經濟增速。

上圖是“房企本金到位情況”,也強勁反彈。

另外,國傢統計局還告訴我們。2019年1—4月份,全國房地產開發投資34217億元,全國固定資產投資(不含農戶)155747億元,全國投資方面的“房地產依賴度”為22%。去年同期則為19.8%。

此外,從國傢統計局數據裡,我們可以發現最危險的房子,是哪一類。

上圖是“2019年1—4月份全國房地產開發和銷售情況”的局部截屏。可以看出,今年1到4月“商業營業用房”銷售了2579萬平方米,同比下降了8.8%。

由此我們可以算出,今年前四個月“商業營業用房”月均銷售645萬平方米。而到4月末,這類房子的全國總庫存是13451萬平方米,去化周期長達20.9個月。

按照這個算法,我們可以算出,全國住宅的平均去化周期為2.64個月,辦公樓的去化周期是15.4個月。

看起來好像都不太長?

這是因為,國傢統計局的“待售面積”是現房,沒有包括拿到預售證的。我們通常使用的“去化周期”,是計算上預售這一大塊的。

一般來說,預售的量往往超過現售的量。也就是說,上述三類房子的“去化周期”至少要乘以2。這樣全國住宅的“去化周期”不小於5.3個月,辦公樓不會小於30個月,“商業營業用房”不會小於40個月。所謂“商業營業用房”,基本上就是商鋪。

也就是說,商鋪類的“去化周期”是住宅的8倍;而辦公樓的“去化周期”是住宅的5.8倍!

這就是為什麼我不建議大傢買商鋪、寫字樓的原因。幾乎在所有的城市,商鋪、寫字樓都是過剩的,而且仍然會過剩下去,因為還有源源不斷的土地,被用作開發商鋪、寫字樓。

2018年5月,湖南官方的一份文件流出,讓外界看到了這個省“非住宅”的過剩狀況(文件如下)。

其中多個地區的“非住宅”的“去劃周期”長達240個月以上。也就是說,即便不建設新的房子,20年也賣不完。這些城市,基本上都是人口流失的四五六線城市。

為什麼商鋪、寫字樓都出現了這麼嚴重的過剩?原因很簡單,地方政府熱衷於追求GDP的增長。

雖然所有的房子在建設過程中,都帶來GDP增長。但建成、銷售完成之後,住宅就很少產生GDP和稅收,因為沒有房地產稅和房產稅。但商業、辦公用房則不同,這些房子租給企業,企業在經營過程中會產生稅收,創造GDP。

所以,地方政府都有嚴重的“產業空心化恐懼癥”,在批地的時候、舊改的時候,都熱衷於批商業和辦公用地。這類土地不僅可以持續產生GDP和稅收,外表也比住宅光鮮,可以樹立城市形象。

在商業和辦公兩類房子裡,商鋪顯得尤為過剩,主要原因是:

第一,網購越來越發達,“提袋消費”(比如服裝、鞋帽,可以裝在袋子裡拿走)轉到網上,自然分流了商鋪的生意;

第二,越來越多的商業綜合體出現了,其建築、土地成本都很低,方便停車、有空調,分流了原來街鋪的生意,打壓街鋪的價值;

第三,大城市普遍建設地鐵,產生了大量的地鐵商鋪。

所以,在寫字樓和商鋪之間,商鋪又顯得尤為狼狽一些。看懂了這一點,你就會明白主營“商業綜合體”的開發商為什麼率先轉型,主營寫字樓的開發商也快活不下去了。隻有住宅,仍然基業長青。

如果足夠明智,在不動產投資上要對商鋪、寫字樓保持足夠的警惕,輕易不要冒險,弄不好就套在裡面,很難有機會解套。至於公寓,就比寫字樓和商鋪好很多,住宅則更安全一些。當然,這還要“因城而已”,不能一概而論。

一般來說,一線城市、強二線城市因為有持續的人口、企業增量,庫存量暫時偏大、但位置好的區域未來存在轉機,可以“以時間換空間”。但三四五線城市,甚至是小鎮上的商辦物業,風險就大很多,絕對不能亂買。


來源:天天說錢

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